ПИСЬМО ОПУБЛИКОВАНО НА ОФИЦИАЛЬНОМ САЙТЕ

«СОБСТВЕННИКИ СОЛНЕЧНОЙ ПОЛЯНЫ, ОБЪЕДИНЯЙТЕСЬ!» http//:myglade.3dn.ru

В Правительство Новосибирской области

г. Новосибирск, Красный проспект, 18

Губернатору НСО г. Юрченко В.А.

Представителю Президента Российской

Федерации в Сибирском Федеральном округе

г. Новосибирск, ул. Державина, д.18

г. Толоконскому В.А.

Депутату Государственной Думы РФ,

представителю Партии "Единая Россия”

г. Новосибирск, Красный Проспект, д. 25

г. Карелину А.А

В Управление генеральной Прокуратуры РФ

В Сибирском Федеральном округе

г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д.6

г. Токареву В.В.

ОБРАЩЕНИЕ

Мы, нижеподписавшиеся, являемся участниками долевого строительства (оформление права собственности у многих на этапе завершения) первого этапа третьей очереди малоэтажной застройки, расположенной в НСО, Новосибирском районе, муниципальном образовании р.п. Краснообск (6-ой микрорайон).

На арендованном в 2006 году земельном участке с единым кадастровым номером 54:19:18 01 09:405 на сегодня выстроено 12 многоквартирных домов трех типов (из них восемь трёхэтажных шестиквартирных домов и четыре четырёхэтажных дома с числом квартир от сорока до семидесяти шести), а также три подземных парковки. На каждый дом имеется отдельное разрешение на строительство и отдельное разрешение на ввод в эксплуатацию, выданные Администрацией р.п. Краснообск на протяжении с декабря 2010года по июнь 2011года.

Застройщиком участка является ООО «Ермак», Заказчиком ООО «Мисто», Подрядчиком ООО «ПЦ УПС» и Управляющей компанией, назначенной Застройщиком согласно ст. 161 ЖК РФ (188-ФЗ в редакции 123-ФЗ от 04.06.2011г.) – ООО «УК Клер». Эти организации фактически управляются одними и теми же участниками: г. Распопиным С.Н. и г. Головиным Е. А.

ООО УК «Клер» насаждается г.Распопиным С.Н. и г.Головиным Е.А. через подписание с будущими собственниками квартир (в настоящий момент - участники долевого строительства) в вышеназванных домах договоров на управление общим имуществом этих будущих собственников на срок не менее 5-ти лет и через собственноручную организацию собраний участников долевого строительства и безальтернативные выборы ООО «УК Клер» в качестве постоянно действующей УК с грубым нарушением ЖК РФ.

Таким образом - Застройщик, Заказчик и Управляющая Компания (как холдинг фактически в одном лице) пытаются произвести не только противоправный захват права управления, не принадлежащей им, собственностью, но и сокрытие строительных недостатков и недоделок, имеющих место быть во многочисленном количестве.

Излагаем кратко перечень проблем, которые вышеперечисленные организации фактически сваливают на плечи будущих собственников жилья и общего имущества:

1.Подтвержден факт отсутствия гидроизоляции фундамента в доме 2/5стр. (Приложение 1)

В подвальных помещениях других домов также как и в вышеуказанном доме имеющаяся ржавчина на вентилях и трубах холодного водоснабжения, сырость и наличие плесени на стенах дают основания усомниться в наличии гидроизоляции и у остальных домов (Приложения 2, 3, 4, 5, 6)

Наши запросы в адрес Застройщика-Заказчика о предоставлении Актов на проведение скрытых работ (конкретно, на проведение вертикальной гидроизоляции фундаментной части домов) были оставлены без внимания. (Приложение 7)

На наши запросы в Администрацию р.п. Краснообск о предоставлении актов скрытых работ по гидроизоляции фундамента дома 2/5стр. Администрация, подписавшая разрешение на ввод в эксплуатацию каждого многоквартирного дома, ответила отказом и порекомендовала обратиться в ТСЖ(!), хотя застройщик нам еще не передал объекты долевого строительства по актам приема-передачи, право собственности на объекты долевого строительства не зарегистрировано, ТСЖ на новостройке не сформировано. (Приложение 8)

2. Наличие дефектов в крышах (пробитая кровля), до сих пор не утепленные воздухоподводы и незаизолированные газоотводы на квартирных индивидуальных газовых котлах, отсутствие остекления слуховых окон, некачественная (самообсыпающаяся) песчаная штукатурка (по договору долевого участия как улучшенная, а со слов С.Н.Распопина – идеально ровная и качественная - под наклейку обоев) на стенах квартир, низкокачественные не закрывающиеся должным образом балконные двери и окна, трещины на фасадах домов, отсутствие освещения части мест общего пользования и т.п. (Приложения  9,10,11)

3. Отказ Застройщика и Заказчика при сдаче домов в эксплуатацию от формирования границ придомовой территории для каждого дома в нарушение Федерального закона от 29.12.2004г. № 188-ФЗ (ЖК РФ) и Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ (Вводного закона).

В результате фактического отсутствия собственной придомовой территории у каждого многоквартирного дома не определена в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Вводного закона зона ответственности будущих собственников жилых помещений по содержанию общего имущества в каждом конкретном многоквартирном доме, которое будет принадлежать в силу закона будущим конкретным собственникам жилья после регистрации ими права собственности на свои квартиры.

ООО Управляющая компания «Клер» (директор г. Головин Е.А.), созданная и назначенная Застройщиком ООО «Ермак» (директор тот же г.Головин Е.А.) на временное содержание общего имущества будущих собственников жилья согласно Договора между Застройщиком и УК «Клер» с 01.11.2011г. в нарушение законодательства начала производить расчеты и начисления по содержанию общего имущества будущим собственникам жилья, в том числе по содержанию придомовой территории не конкретно по каждому дому (как должно быть в соответствии с ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества – ПП №491), а исходя из необоснованно завышенных предполагаемых затрат на всю территорию застройки, включая и три подземные парковки (которые в свою очередь сами по себе являются самостоятельными объектами недвижимости со всеми вытекающими правами и обязанностями у собственников парковочных мест, в том числе по эксплуатации и содержанию парковок). (Приложение 12)

Управляющая компания «Клер» при этом не выбрана и не может быть выбрана будущими собственниками жилья на управление на постоянной основе согласно ЖК РФ ввиду отсутствия регистрации прав собственности у участников долевого строительства из-за несвоевременной сдачи Застройщиком ООО «Ермак» как объектов застройки – жилых домов, так и разрешительных документов в органы регистрации прав собственности. (Приложение 13) Налицо – грубейшее нарушение Застройщиком ООО «Ермак» условий договора участия в долевом строительстве, Жилищного Кодекса РФ и Гражданского Кодекса РФ.

4. В нарушение СНиП 41-01-2003 газовые котлы-теплогенераторы мощностью более 35-ти КВт, предназначенные для обогрева мест общего пользования (помещения подвалов и подъездов), Застройщик разместил в каждом подъезде в одной из квартир на первом этаже, совместив тем самым отопление мест общего пользования и отопление отдельно взятой этой квартиры, не уведомляя о таком техническом решении участников долевого строительства. Содержание, обслуживание и ремонт оборудования – котла и отопительного контура с радиаторами, являющихся по определению общим имуществом всех собственников жилья многоквартирного дома, возложено, по сути – обманным образом, Застройщиком против его волеизъявления на будущего собственника квартиры, в которой расположен такой газовый теплогенератор.

Процедура расчетов за потребление газа на отопление мест общего пользования при таком расположении и режиме работы общественного теплогенератора не предусмотрена никакими нормативными актами. Застройщик предлагает рассчитывать потребленное количество газа на приготовление горячей воды для собственных нужд жильцов квартиры, отопление квартир и помещений общего имущества (подъезд, подвал) по предоставленной им формуле с последующим расчётом компенсаций будущему собственнику, оплачивающему стоимость потреблённого газа, в том числе на общественные нужды.

5. Застройщик нарушил все сроки сдачи объектов долевого участия. Сроки сдачи домов сорваны более чем на год. Дополнительных соглашений о переносе сроков сдачи законченных строительством объектов (жилых домов) на II-й квартал 2011года между Застройщиком и участниками долевого строительства в установленные законодательством сроки не составлялось. Вышеназванные дополнительные соглашения участникам долевого строительства Заказчик в лице Застройщика предлагал подписать задним числом одновременно с подписанием Акта приема-передачи квартиры. Приложение

6. Администрация р.п. Краснообск, в лице г. Саблина Ю. В. не проявляет интереса к сложившийся ситуации и не способствует урегулированию возникших проблем. На наши обращения и просьбу в организации тендера на управление общим имуществом 12-ти многоквартирных домов в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ Администрация сослалась на отсутствие на момент подачи просьбы у участников долевого строительства прав собственности на жильё, и, как следствие, невозможность проведения установленной законодательством  процедуры проведения тендера и (или) выбора способа управления общим имуществом через решение общего собрания собственников жилья. ( Приложение 14)

Администрацией р.п. Краснообск проигнорирован подпункт м) пункта 25 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 4 июня 2011года №123-ФЗ.

В это же самое время временная управляющая компания ООО УК «Клер» «с точностью до наоборот» грубо нарушает процедуру выбора способа управления общим имуществом. Положения ЖК РФ не останавливают г. Головина Е.А. в собственноручной организации и проведении подомовых собраний среди участников долевого строительства (оформление права собственности среди дольщиков только началось) и организации прессинга будущих собственников жилья через утверждение прямой зависимости между выбором ООО «УК Клер» участниками долевого строительства на управление их будущим общим имуществом и исполнением компанией ООО «УК Клер» своих обязанностей по договору с Застройщиком - ООО «Ермак».

На переходный период (переход покупателя объекта недвижимости жилья из статуса участника долевого строительства в статус собственника жилого помещения) между Застройщиком ООО «Ермак» и ООО УК «Клер» заключен Договор по содержанию общего имущества будущих собственников жилья. (согласно ответу от Прокуратуры Новосибирского р-на от 01.08.2011г.) Из перечня содержания общего имущества управляющая компания «Клер» периодически исполняла только обязанность по вывозу мусора, скапливающегося на специально отведённых площадках под его складирование, в результате деятельности будущих собственников по устранению своими силами строительных недостатков в этих квартирах.. Однако, Застройщик ООО «Ермак» (директор г. Головин Е.А.) прервал действие договора с ООО УК «Клер» (директор тот же г. Головин Е.А.) и полностью прекратил вывозить мусор на новостройке.

Скопления строительного мусора вперемешку с бытовыми отходами привлекли на территорию крыс и бездомных собак. Открытый прессинг в виде невывозимого в течение более чем четырех недель мусора способствовал «сговорчивости» участников долевого строительства в подписании Договора на содержание общего имущества между ООО УК «Клер» (директор г.Головин Е.А.) и участниками долевого строительства – будущими собственниками жилья. Только наше обращение в СЭС и Администрацию р.п. Краснообск остановило это безобразие, фактически мусор был вывезен через предписание. (Приложение 18)

7.Условия вышеуказанного Договора разработаны ООО УК «Клер» без учета мнения будущих собственников, являются односторонними и направлены против интересов будущих собственников, не отражают существенные условия, состав общего имущества (у каждого дома свой состав общего имущества), в перечень оказываемых услуг не входят работы, связанные с техническим обслуживанием тепловых узлов, инженерных коммуникаций, систем горячего водоснабжения. Услуги не расценены. Договором устанавливается право ООО УК «Клер» в одностороннем порядке и в любое время изменять условия договора, в том числе тарифы. На предложения от будущих собственников по изменению уcловий договора директор ООО УК «Клер» ответил категорическим отказом. (Приложение 18)

8. Застройщик ООО «Ермак» в лице Заказчика ООО «Мисто» распродает квадратные метры в помещениях, заявленных в строительных декларациях на дома как общее имущество и "де юре” входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе – подвальные и чердачные помещения многоквартирных домов.

Такие действия Застройщика ООО «Ермак» являются противозаконными ввиду того, что общее имущество вообще не подлежит распродаже. Общее имущество также не может быть передано без принятия решения о судьбе части общего имущества самими собственниками жилья и этого общего имущества, неразрывно следующего судьбе жилых помещений согласно ЖК РФ и утвержденного этого решения 100% голосов на общем собрании собственников жилья (Глава 6 ЖК РФ).

9.Необходимо отметить недостоверность сведений в декларируемых реквизитах всех вышеперечисленных организаций. Юридические адреса  ООО «Ермак», ООО «Мисто», ООО УК «Клер» не соответствуют их фактическому месторасположению и фактическим адресам.

Для примера: юридическим адресом ООО УК «Клер» является адрес по улице Депутатская, строение 2/1, где расположен трехуровневый гараж, фактический же адрес указан как р.п. Краснообск, 5-й микрорайон, дом №1 (3-х этажный жилой дом), контактные телефоны указаны мобильные. Где на самом деле находится ООО УК «Клер» - невозможно определить даже по поисковому электронному ресурсу «ДубльГис-Новосибирск». Набор таких данных об управляющей компании, выступающего в качестве контрагента в договорах, вызывает некоторые сомнения, мягко говоря, в добропорядочности намерений такого контрагента.

Схожая ситуация и с ООО " Мисто”: Адрес регистрации ООО "Мисто” - г.Новосибирск, ул.Депутатская, дом 15, фактическое же сегодняшнее месторасположение: г.Новосибирск, ул. Депутатская, дом 48.

Мы обращались с жалобами на действия Застройщика ООО «Мисто», ООО «Ермак», а также ООО УК «Клер» в Министерство по строительству и ЖКХ по НСО, в СЭС Новосибирского района НСО, а также в Прокуратуру Новосибирского района Новосибирской области.

На наши запросы и жалобы получен ряд ответов.

Один из них из Администрации р.п. Краснообск по выбору УК кратко освещён в п.6. настоящего обращения.

В ответе от 19 сентября 2011г. на нашу жалобу Прокуратурой Новосибирского района было указано:

А) по вопросу установки водомерного узла в соответствии с ТУ № 218 от 05.05.2008г (!). будет внесено представление директору ООО «Ермак» об устранении нарушений Градостроительного Кодекса.

Б) внесено представление Администрации р.п. Краснообск об устранении нарушений жилищного законодательства за не проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Просим оказать содействие в решении следующих вопросов:

1. Указать Застройщику ООО «Ермак» на противоправность вышеуказанных действий его и его дочерней компании ООО «УК Клер» в отношении организации насильственного противоправного внедрения ООО «УК Клер» на управление общим имуществом будущих собственников указанных выше многоквартирных домов и неправомерных действий по заключению договоров на управление общим имуществом с будущими собственниками жилья в указанной выше малоэтажной застройке.

2. Обязать ООО «Ермак» и ООО УК «Клер» исполнять договорные взаимные обязательства надлежащим образом в соответствии с законодательством РФ, а в случае отказа ООО УК «Клер» от исполнения своих обязанностей обязать Застройщика ООО «Ермак» исполнять вмененные ему законодательством РФ обязанности надлежащим образом (подпункт н) пункта 25 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 4 июня 2011года №123-ФЗ).

3. Оказать содействие Администрации р.п. Краснообск в организации тендера – открытого конкурса среди управляющих компаний (с обязательным привлечением «МУП ЖКХ Краснообск», «УК F1», «УК Клер» и(или) любых других управляющих компаний) согласно Жилищного кодекса РФ по содержанию общего имущества 12-ти многоквартирных домов первой очереди 6-го микрорайона в р.п. Краснообск в соответствии с подпунктом м) пункта 25 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 4 июня 2011года № 123-ФЗ.

4. Обязать Застройщика решить положительно вопрос о вынесении газового котла-теплогенератора (количество котлов соответствует суммарному количеству подъездов во всех 12-ти домах застройки), предназначенного для отопления мест общего пользования с гарантийным сроком обслуживания 3 года, в отдельное подготовленное для этих целей помещение и обеспечить систему поквартирного теплоснабжения согласно пункта 6.2.3. СНиП 41-01-2003 и приложения "А” СНиП 41-01-2003 в части: "Поквартирное теплоснабжение – обеспечение теплом систем отопления, вентиляции и горячего водоснабжения квартир в жилом здании. Система состоит из индивидуального источника теплоты – теплогенератора, трубопроводов горячего водоснабжения с водоразборной арматурой, трубопроводов отопления с отопительными приборами и теплообменников систем вентиляции”.

5. Обязать Застройщика устранить все замечания по строительным недоделкам, к которым относятся, в том числе:

- темные потеки по фасадам домов,

- трещины и отслойка декоративной отделки по внутренним и наружним стенам домов;

- кровельные саморезы прокручены мимо обрешетки, кровельные черепичные листы плохо закреплены с нарушением технологий, не остеклены слуховые окна на чердаках некоторых домов,

- отсутствие вертикальной гидроизоляции фундаментов домов, в результате чего происходит чрезмерное увлажнение фундамента и подземных стен, стены покрыты грибком и плесенью, уже проявляется затхлый запах сырости, конструктивные элементы покрыты ржавчиной. Отсутствие гидроизоляции со временем станет причиной порчи фундамента дома и приведет к разрушению конструкции здания.

6. Обязать Застройщика ООО «Ермак» при участии Администрации р.п. Краснообск составить Акты технического состояния общего имущества по каждому дому с указанием сроков исправления недоделок для передачи под контроль представителям Администрации р.п. Краснообска и представителям собственников от каждого из 12-ти домов с целью установления контроля собственниками, законно избранными ТСЖ либо для будущей, законно избранной, управляющей компанией (на конкурсной основе).

7. Обязать Застройщика ООО "Ермак" внести в "Акты об определении границ раздела собственности" изменения касательно границ раздела газопровода: Граница раздела газопроводов должна быть установлена до первого отключающего устройства на газопроводе.

8. Оказать содействие Администрации р.п. Краснообск в подготовке проектов документов по планировке застроенных территорий для выделения территорий общего пользования (границы которых зафиксированы красными линиями) и территории границ зон действия публичных сервитутов, используемых для прохода, проезда, обслуживания сетей и объектов инженерно-технического обеспечения.